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  • Saiba o Passo a Passo de Como Fazer um Loteamento

    Como Fazer um Loteamento

    Antes de saber exatamente o passo a passo de como fazer um loteamento, é preciso entender alguns processos e conceitos.

    Por exemplo, o que consiste um loteamento? Em quais áreas ele pode ser realizado? Quais os meios legais de obter um? Ou mesmo se existe tipos diferentes de projetos. A seguir, esclareceremos as dúvidas mais pertinentes a respeito do assunto.

    A Lei Nº 6.766, de 1979, no capítulo 1, 1º parágrafo do Artigo 2, define o loteamento como “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

    Em outras palavras, um loteamento se resume em um grande espaço de terras separadas em pequenos lotes. Esse tem sido o modelo mais adotado no crescimento de várias cidades no país, pois tal forma viabiliza mais famílias a terem casa própria. Além de ser um meio eficiente de organizar os bairros do município.

    Embora pareça algo simples, realizar um loteamento requer planejamento minucioso e muito estudo de mercado, além de amplo conhecimento da legislação municipal.

    Dito isso, existem 9 questões a serem consideradas antes da decisão de começar um loteamento:

    1. Um loteamento é investimento de médio a longo prazo.
    2. Sendo Física ou Jurídica, a pessoa precisará ser deverá do imóvel para ser um loteador, precisando comprovar a capacidade financeira e idoneidade moral que comprovam o título de propriedade.
    3. O terreno necessita reservar, no mínimo, 5% da área para obras públicas e 10% para sistemas variados, estando ainda de acordo com o plano diretor da cidade.
    4. A pessoa que se sentir prejudicada ou souber de informações que impeçam o loteamento, poderá apresentar um documento de impugnação ao cartório. Caberá, então, ao juiz, julgar o caso perante as provas.
    5. Um projeto que envolve regulamentação, execução e comercialização de um loteamento pode levar cerca de 10 anos.
    6. A fase de desenvolvimento e as aquisições até o Registro Imobiliário pode variar de 1 a 2 anos.
    7. A estimativa entre a execução e entrega das obras é de 2 a 4 anos.
    8. Em alguns casos, do início da comercialização até a Carteira de Recebíveis, o tempo médio é de até 20 anos.
    9. Nas Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS) declaradas por lei, o mínimo a fazer são obras de infraestrutura básica, como instalação dos equipamentos urbanos de escoamento das aguas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de agua potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

    Como fazer um loteamento


    Chegamos à principal questão! O processo de é longo e, como dito, pode levar anos do planejamento até a entrega. Com isso, antes de mais nada é preciso realizar um estudo cuidadoso da legislação do município. Conhecer as leis e normas da cidade onde pretende investir é fundamental para evitar atrasos e paralizações.

    Com a pesquisa feita, é hora da divisão do terreno. As áreas dos lotes são planejadas conforme a legislação da cidade, o que normalmente exige um espaço mínimo dedicado aos lotes, às áreas verdes e de lazer, às obras públicas e ao sistema viário. No planejamento também é preciso incluir os projetos de infraestrutura, tais como:

      • Projeto da rede de água;
      • Rede de esgoto;
      • Rede de drenagem de água pluvial;
      • Pavimentação;
      • Rede elétrica;
      • Paisagismo;
      • Sinalização viária;
      • Mobilidade.
      • Terraplenagem.

      Em seguida, o documento deverá ser apresentado junto aos órgãos públicos responsáveis, a fim de conseguir a análise e aprovação do município e suas secretarias. Uma vez aprovado pelo município, o próximo passo é buscar o licenciamento ambiental para a execução do loteamento. 

      Em certos casos, pode ser requisitado um estudo mais aprofundado do empreendimento, como o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) ou o Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental (EIA-RIMA).

      Assim que os documentos e projetos estiverem devidamente aprovados, basta iniciar a construção do loteamento e sua infraestrutura. Por fim, uma das últimas etapas é a aquisição da escritura definitiva para os futuros proprietários dos lotes.

      O loteamento em zonas rurais


      O loteamento em zonas rurais requer mais cuidado. Nessas áreas, a divisão do terreno para fins urbanos, de expansão urbana ou de urbanização específica, será aprovada apenas se estiver de acordo com o plano diretor certificado pela lei municipal.

      No entanto, uma zona rural dentro da região urbana é passível de descaracterização, sendo assim, é possível solicitar o procedimento de loteamento junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). O mesmo, porém, não ocorre quando a área em questão está dentro da zona rural.

      Áreas proibidas para loteamento


      As zonas rurais não são as únicas a serem exceções ou exigir ações diferenciadas para desenvolver um loteamento. Existem outras situações em que a divisão do terreno pode ser inviável. Embora as leis mudem de cidadã para cidade, algumas normas tendem a ser padrão. São elas:

      1. Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações. Primeiro, é preciso providenciar o escoamento seguro das águas;
      2. Em solos que tenham sido aterrados com materiais nocivos à saúde pública. Antes, ele necessita de saneamento prévio;
      3. Em áreas com declive igual ou superior a 30%, salvo se atendidas as exigências especificas das autoridades competentes;
      4. Em áreas de preservação ecológica ou onde a poluição impeça as condições sanitárias suportáveis.
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